Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Rzeszowie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 kwietnia 2017 r.

Sąd Okręgowy w Rzeszowie VI Wydział Gospodarczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Marta Zalewska

Protokolant: sekr.sądowy Agnieszka Kozłowska

po rozpoznaniu w dniu 25 kwietnia 2017 r. w Rzeszowie

na rozprawie

sprawy z powództwa: Przedsiębiorstwa Usług (...) Spółka z o.o. z siedzibą w R.

przeciwko: Restauracje (...) Spółka z o.o. w R.

o wydanie nieruchomości oraz rozbiórkę

I.  nakazuje pozwanej Restauracje (...) Spółka z o.o. w R. wydanie powódce Przedsiębiorstwu Usług (...) Spółka z o.o. z siedzibą w R. nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) obręb 207, położonej w R. przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy w Rzeszowie, VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą numer (...), której to nieruchomości użytkownikiem wieczystym jest powódka, przywróconej do stanu sprzed zawarcia Umowy dzierżawy z dnia 26 września 1994 roku – o numerze (...) poprzez wykonanie następujących prac:

a)  wyburzenia budynku wraz z fundamentami,

b)  utylizacji papy z dachu,

c)  utylizacji styropianu,

d)  wywiezienia gruzu z placu budowy,

e)  wyplantowania i uzupełnienia terenu po rozbiórce budynku

pod warunkiem uzyskania przez powódkę ostatecznej decyzji administracyjnej o pozwoleniu na rozbiórkę wyżej wymienionego budynku

II.  zasądza od pozwanej Restauracje (...) Spółka z o.o. w R. na rzecz powódki Przedsiębiorstwa Usług (...) Spółka z o.o. z siedzibą w R. kwotę 4.519zł (cztery tysiące pięćset osiemnaście złotych) tytułem kosztów sądowych

III.  koszty zastępstwa procesowego wzajemnie znosi.

Sygn. akt VI GC 48/17

Uzasadnienie wyroku z dnia 25.04.2017r.

Powód (...) sp.z o.o. w R. wniósł przeciwko pozwanemu Restauracje (...) sp. z o.o. w R. pozew o wydanie nieruchomości przywróconej do stanu sprzed zawarcia umowy dzierżawy z dnia 26.09.1994r., a po sprecyzowaniu czynności przywrócenia do stanu poprzedniego - poprzez wyburzenie budynku wraz z fundamentami, utylizację papy z dachu oraz styropianu, wywiezienie gruzu z placu budowy, wyplantowanie i uzupełnienie terenu po rozbiórce budynku (pismo: k.49-50) oraz zasądzenie kosztów procesu. W uzasadnieniu wskazał, iż zgodnie z umową dzierżawy z dnia 26.09.1994r. pozwany postawił nieruchomość budynkową postaci baru szybkiej obsługi dla kierowców na własny koszt. Umowa dzierżawy została zawarta na czas określony 15 lat, a na podstawie aneksu przedłużona do 26.09.2014r. i wygasła z upływem powyższego terminu. Obecnie pozwany zajmuje nieruchomość bez tytułu prawnego, prowadząc tam działalność gospodarczą oraz posiada siedzibę w budynku posadowionym na działce. Powód wskazując uzasadnienie prawne przywołał przepis art. 222 § 1 kc, jak również przepis art. 705 kc.

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości. Przyznał, iż została zawarta umowa dzierżawy w dniu 26.09.1994r., na podstawie której pozwany własnym nakładem sił i środków wybudował budynek. Zarzucił, iż w momencie rozpoczęcia budowy prowadzonej wspólnie z posiadającym analogiczną umowę dzierżawy H. W., przedmiotowa nieruchomość nie była podzielona na działki, a budowla posiada wspólną ścianę nośną oraz wspólne media z budynkiem wybudowanym przez H. W.. Wartość budynku wynosi 1.242.785zł netto. Dzierżawca H. W. zwrócił powódce swoją część budynku, której właścicielem i posiadaczem pozostaje powódka. Powódka pismem z dnia 17.07.2014r. stwierdziła, iż nie jest zainteresowana prowadzeniem z pozwanym dalszej współpracy. Pozwany przyznał, iż toczyło się postępowanie sądowe w przedmiocie ukształtowania stosunku prawnego w zakresie umowy dzierżawy. Pozwany nie kwestionował prawa własności powódki, ale zarzucił, iż zgodnie z prawem budowlanym oraz Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26.06.2003r. w sprawie warunków i trybu postepowania dotyczącego rozbiórek … obiekt budowalny wymaga uzyskania zezwolenia, gdyż rozbiórka jest robotą budowlaną, stąd też koniecznym jest uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Uzasadnił, iż wedle art. 31 Ustawy Prawo budowlane budynek przekracza 8 m wysokości i jest posadowiony w odległości około 3,5m od najbliższej działki sąsiedniej. Mimo wezwania powoda, ten nie przedłożył stosowniej decyzji zezwalającej na rozbiórkę. Powództwo z tej przyczyny jako przedwczesne winno zostać oddalone.

W odpowiedzi powód wskazał na pismo z dnia 19.02.2016r., w którym powód w odpowiedzi na wezwanie pozwanego uzasadnił, iż kwestie związane z pozwoleniami prawno- administracyjnym dotyczącymi rozbiórki zostaną przeprowadzone po złożeniu odpowiedniej kaucji na zabezpieczenie środków pieniężnych potrzebnych do dokonania rozbiórki. Powód bowiem ma uzasadnione obawy, iż pozwany z racji wysokości nakładów finansowych porzuci prace w trakcie ich realizacji, a nie nieruchomość pozostawi nieuporządkowaną, co spowodowuje konieczność poniesienia przez powódkę kosztów doprowadzenia jej do ładu. Obawy powoda wynikają również z faktu, iż kondycja finansowa pozwanego jest zła, na co wskazuje, iż z łącznej kwoty zobowiązania 29.000zł powód wyegzekwował 1746zł.

Na rozprawie powód przyznał, iż koniecznym jest w przypadku przedmiotowego budynku uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę. Uzasadnił, iż drugi budynek z tzw. wspólną ścianą posiada samodzielną instalację i jest przejęty przez powoda od firmy (...) po wygaśnięciu umowy dzierżawy. Każdy z budynków ma swój licznik energii elektrycznej, odrębnie liczone są media za wodę i gaz przez odrębne liczniki, znajdujące się w budynku (...) G..

Strona powodowa na rozprawie wyraziła zgodę na uzależnienie rozbiórki od uzyskania przez powoda decyzji zezwalającej na rozbiórkę, na co pełnomocnik pozwanego podtrzymał wniosek o oddalenie powództwa jako przedwczesnego.

Bezsporne w sprawie były, a jednocześnie istotne dla rozstrzygnięcia następujące okoliczności:

Powód w dniu 26.09.1994r. zawarł umowę dzierżawy nieruchomości gruntowej ze wspólnikami (...) s.c M. B. oraz A. D., na podstawie której dzierżawca na własny koszt wybudował obiekt budowlany służący do prowadzenia działalności gospodarczej w postaci baru szybkiej obsługi dla kierowców. Umowa została zawarta na okres 15 lat, a w przypadku jej wypowiedzenia przed jej zakończeniem każda ze stron mogła dochodzić zwrotu poniesionych nakładów. W prawa dzierżawcy wstąpiła pozwana spółka i stosownym aneksem umowa została przedłużona o kolejne 5 lat i ostatecznie wygasła w dacie 26.09.2014r. Poza sporem było, iż Sad Rejonowy w R.prawomocnym wyrokiem z dnia 14.05.2015r. sygn. akt V GC 1326/14 oddalił powództwo pozwanego przeciwko powodowi o ukształtowanie treści umowy dzierżawy poprzez oznaczenie terminu jej trwania jako nieokreślony z możliwością jej wypowiedzenia przez każdą ze stron z 6 miesięcznym okresem wypowiedzenia oraz z prawem żądania zwrotu nakładów w razie wygaśnięcia dzierżawy. Pozwany na w/w nieruchomości postawił budynek, który wymagał pozwolenia na budowę: rozbiórkę jako, że nie spełniał wymogów art. 31 prawa budowlanego. Powyższe okoliczności zostały przyznane przez obie strony i na podstawie art. 229 kpc nie wymagały dowodów. Pozostałe wnioski dowodowe, zwłaszcza w zakresie zeznań stron dotyczyły nie tylko, że okoliczności niespornych wyżej podanych, ponadto okoliczności, na które dowód osobowy był niedopuszczalny ( na treść zawartej na piśmie umowy -art. 247 kpc), a ponadto okoliczności nieistotnych dla rozstrzygnięcia w myśl art. 227 kpc. Sąd nie czynił ustaleń w zakresie zarzutów podniesionych przez powoda w piśmie procesowym z dnia 7.04.2017r. tj. korespondencji przedsądowej i wymogów stawianych przez powoda co do konieczności złożenia kaucji na zabezpieczenie prac rozbiórkowych, od której to kaucji powód uzależnił uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę. Powyższe bowiem nie znajdowało umocowania w przepisach prawnych. Powód nie żądał też wedle przepisu art. 480 § 1 kc upoważnienia przez sąd do wykonania rozbiórki przez powoda na koszt pozwanego.

Sąd zważył , co następuje:

Powód wskazał dwie podstawy prawne swego roszczenia: art.222 i 705 kc. Obie podstawy były właściwe w tej sprawie, jako że powód był wieczystym użytkownikiem działki i właścicielem budynku, a pozwany po zakończonej dzierżawie bez tytułu prawnego zajmował działkę i budynek. Przepis art. 705 kc stanowi, iż po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest w braku odmiennej umowy zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy. Z kolei przepis art. 694 kc odsyła do przepisów najmu w sprawach nieuregulowanych. Zatem przepis art. 676 kc znajdujący zastosowanie do umowy dzierżawy wskazuje, iż jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą wynajmujący w braku odmiennej umowy może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Z kolei przepis art. 222 § 1 kc stanowi o obowiązku wydania rzeczy właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu), chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Ponadto zgodnie z art. 222 § 2 właścicielowi przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Porównanie treści art. 222 § 2 kc oraz art. 676 kc nie daje jednakowych skutków w zakresie prawa do żądania rozbiórki budynku ( ten pierwszy stanowi tylko o przywrócenie stanu zgodnego z prawem ), niemniej skoro powód sformułował obie dopuszczalne podstawy prawne żądania dokonania rozbiórki, w istocie to żądanie wypełniało dyspozycję art. 676 kc w zw. z art. 694 kc w zw. z art. 705 kc, zważywszy, iż powód powoływał, się uzasadniając powództwo, właśnie na fakt zawarcia umowy dzierżawy, wybudowania na jej podstawie budynku oraz wygaśnięcia tej umowy i obowiązek zwrotu przedmiotu dzierżawy. Poza sporem było, iż umowa dzierżawy wygasła i od tego momentu pozwany nieruchomość jak i budynek zajmował bez tytułu prawnego, a ponadto w trakcie trwania umowy dzierżawy na własny koszt wybudował budynek, co uprawniało powoda do żądania rozbiórki w myśl art. 676 kc jako przywrócenie do stanu sprzed zawarcia umowy dzierżawy.

Jedyną sporną kwestią miedzy stronami było, czy powództwo o wydanie nieruchomości gruntowej wraz z rozbiórką budynku było przedwczesne z uwagi na niesporny miedzy stronami brak ostatecznej decyzji administracyjnej zezwalającej powodowi jako użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, a tym samym właścicielowi budynku na rozbiórkę, stanowiącej de facto decyzję o pozwoleniu na budowę.

Brak przepisów regulujących wpływ czy kolizję przepisów prawa administracyjnego oraz przepisów prawa cywilnego materialnego. Brak rozważań doktrynalnych na powyższą okoliczność, a również orzecznictwo sądów nie dostarcza w tej materii jednoznacznych wskazówek. Na uwagę jednak zasługuje uchwała SN z dnia 5.11.2014r. III CZP 74/14, wydana jednak w innym stanie faktycznym. Niemniej Sąd Najwyższy dopuścił prawo sądu przy ustanawianiu w postępowaniu cywilnym sądowym drogi koniecznej przez nieruchomość sąsiednią do nakazania przez ten sąd dokonania rozbiórki budynku, nawet gdy budynek postawiono legalnie na podst. decyzji zezwalającej na budowę, w sytuacji, gdy szlak drogi koniecznej musi przebiegać w miejscu posadowienia budynku. Analiza uzasadnienia orzeczenia i przywołane tam orzecznictwo nie odnosi się wprost do problemu niniejszej sprawy (brak zarzutu w tamtej sprawie, iż nie ma pozwolenia na rozbiórkę budynku), niemniej Sąd Najwyższy uznał dopuszczalność orzeczenia przez sąd powszechny cywilny takiego nakazu bez konieczności uprzedniego uzyskania decyzji administracyjnej. Sąd Najwyższy mianowicie stwierdził, iż nie można i nie powinno się traktować przepisów prawa budowlanego jako bezwzględnej przeszkody do przeprowadzenia drogi koniecznej przez nieruchomość zabudowaną (por. uzasadnienie postanowienia II CSK 517/07).

Zdaniem Sądu w tym składzie zachodzi jednak kolizja między przepisami prawa administracyjnego a prawa cywilnego powszechnego zważywszy, iż organ egzekucyjny wykonując wyrok sądu powszechnego, nakazujący rozbiórkę nie będzie miał podstaw prawnych do zawieszenia postępowania, czy wręcz odmowy wykonania orzeczenia z uwagi na brak decyzji administracyjnej o rozbiórce. Komornik bowiem jest obowiązany na mocy art. 805 kpc bezwarunkowo wykonać tytuł wykonawczy, a sąd obowiązany jest nadać klauzulę wykonalności tytułowi egzekucyjnemu nakazującemu taką rozbiórkę, bo nakaz wykonania czynności rozbiórkowych nadaje się przez swą treść do wykonania na podst. art. 1049 § 1 kpc, który to przepis nota bene zabezpiecza interesy finansowe wierzyciela z tytułu potencjalnych kosztów wykonania zastępczego. Sąd powszechny orzeczeniem konstytutywnym musi jednak mieć na uwadze obowiązujące przepisy prawa administracyjnego, w tym wypadku budowlanego, które nakazują czynności rozbiórkowe budynku prowadzić na podst. decyzji administracyjnej. Kolizję tę rozwiązuje zdaniem sądu przepis art. 786 § 1 kpc, który stanowi: Jeżeli wykonanie tytułu egzekucyjnego jest uzależnione od zdarzenia, które udowodnić powinien wierzyciel, sąd nada klauzulę wykonalności po dostarczeniu dowodu tego zdarzenia w formie dokumentu urzędowego lub prywatnego z podpisem urzędowo poświadczonym. Sąd korzystając z powyższego uzyskał zgodę na rozprawie od pełnomocnika powoda na takie rozstrzygnięcie i tym samy uzależnił obowiązek wydania nieruchomości po rozbiórce nieruchomości budynkowej przez pozwanego od uzyskania stosownej decyzji administracyjnej przez powoda. Nie sposób zaś było uznać, że powództwo wywiedzione z art. 676 kc jest przedwczesne z uwagi na brak takiej decyzji, skoro zostały spełnione wszystkie przesłanki z powyższego przepisu prawa materialnego.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 108 kpc w zw. z art. 100 kpc stosunkowo je rozdzielając w zakresie kosztów zastępstwa procesowego, zaś co do pozostałych kosztów Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 kpc. Powód był wygranym w tym procesie, bowiem Sąd uwzględnił powództwo co do zasady, stąd kosztami opłaty od pozwu sąd obciążył pozwanego, niemniej uzależnił sąd wykonanie wyroku od spełnienia przez powoda warunku, co po części odpowiadało zarzutom podniesionym przez pozwanego w ramach jego obrony. Stąd też w zakresie kosztów zastępstw procesowego Sąd wzajemnie je zniósł uznając, że każda ze stron poniesie je we własnym zakresie.